Le réseau Century 21 a vécu une période paradoxale : une première augmentation de ventes et puis ensuite un recul net au janvier 2010.

Un autre acteur de l’immobilier, Bouwfonds Marignan Immobilier, a rappelé les bons résultats enregistrés par la société en 2009 et indiqué que les prix du neuf ne devraient pas augmenter cette année, malgré une offre inférieure à la demande.

Ces derniers avancent l’idée selon laquelle la « crise » fait partie du passé et le marché du neuf repart doucement, mais sûrement. Après un début d’année 2009 marqué, comme en 2008, par un déstockage, le marché du logement neuf connaît, depuis le second semestre 2009, un regain d’activité dû à l’intérêt du dispositif Scellier et des aides publiques dédiées à l’accession sociale. Bravo mais ce n’est pas tout car l’immobilier par essence est un objet à examiner avec attention.

Des signes contradictoires à court terme ne devraient pas faire oublier que la reprise sera longue...

+ 34% de ventes de logements neufs au 4e trimestre 2009

Quant à la commercialisation des logements neufs au quatrième trimestre 2009, près de 26 200 logements ont été vendus, soit 74,4 % de plus qu’au quatrième trimestre 2008, trimestre où le niveau des ventes avait été le plus bas depuis 1993. Les ventes de logements en immeubles collectifs ont augmenté de 76,5 % et celles de maisons de 62,0 % par rapport au quatrième trimestre 2008. En 2009, le nombre de ventes s’élève à près de 106 300 soit 33,9 % de plus qu’en 2008.

Au cours du quatrième trimestre 2009, 21 700 logements ont été mis en vente, soit 42,0 % de plus qu’au quatrième trimestre 2008. Les mises en vente de logements en immeubles collectifs ont progressé de 47,6 % et celles de maisons de 15,7 % par rapport au quatrième trimestre 2008. En 2009, ce sont 76 700 logements neufs qui ont été mis sur le marché, soit 17,6 % de moins qu’en 2008.

L’encours de logements neufs proposés à la vente continue de baisser, les mises en vente et les annulations de réservation étant inférieures aux ventes et aux abandons de logements commercialisés. Au 31 décembre 2009, l’encours de logements neufs proposés à la vente est de 69 000 logements.

Fin de déstockage ?

En ce qui concerne la construction au mois de janvier 2010, la situation devient critique car les promoteurs ne bâtissent plus... comme avant.

Sur les douze derniers mois, de février 2009 à janvier 2010, plus de 389 000 logements ont été autorisés à construire en France. Ce chiffre est inférieur de 18,7 % à celui relevé de février 2008 à janvier 2009. Le secteur des logements collectifs marque un recul plus prononcé (- 29,8 %) que celui des logements individuels (- 11,8 %). Sur ce dernier segment, l’individuel pur recule de 16,8 % tandis que l’individuel groupé est quasi-stable (+ 0,3 %). Avec plus de 33 000 logements, le secteur de la construction de logements en résidence fait preuve de dynamisme, il est en progression de 4,4 % de février 2009 à janvier 2010 par rapport à la période de février 2008 à janvier 2009.

De février 2009 à janvier 2010, le nombre des mises en chantier s’élève à près de 334 000 logements. Il est en repli de 14,3 % par rapport au chiffre constaté de février 2008 à janvier 2009. Fin janvier 2010, près de 176 000 mises en chantier ont été enregistrées pour le logement individuel en cumul sur les douze derniers mois. Ce chiffre est en baisse de 15,8 % par rapport à la période de février 2008 à janvier 2009. De février 2009 à janvier 2010, plus de 138 000 logements collectifs ont été mis en chantier. Le recul est de 15,1% par rapport à la période de février 2008 à janvier 2009.

Les résultats sont définitifs. Une révision a été apportée sur les chiffres publiés il y a un mois pour les données de l’année 2009. Celle-ci est de – 0,8 % pour le nombre de logements autorisés et de + 0,4% pour le nombre de logements mis en chantier.

Selon la FNAIM, le prix restent stables au niveau national. La FNAiM a enregistré une baisse de -0.8% de variation mensuelle pour les appartements ; en revanche, le réseau FNAIM a connsaté une augmentation de 0,6% de variation mensuelle entre décembre et janvier.

Au total, néanmoins, le prix enregistrent une stabilité des prix à « long terme », voire une légère baisse de 3,8% de variation annuelle (soit -3,4% pour les appartements et -4,2% pour les maisons).

Sortie de crise n’est pas certaine : le cas de l’Ile-de-France

Certains observateurs, tel les « MeilleursAgents.com », a publié la 14e édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. Les meilleurAgents.com qualifient la période comme étant une « sortie de crise mouvementée et fragile » avec les phénomènes suivants :

 Baisse de -0,35% des prix au m² à Paris

 Hausse de 0,6% du prix au m² en banlieue avec d’importantes disparités entre les départements

 A Paris : poursuite de la hausse sur les grandes surfaces mais baisse sensible des prix sur les petites surfaces

 Pénurie de biens mis en vente

 Un marché toujours fébrile

Le baromètre MeilleursAgents.com reflète ces évolutions en prenant immédiatement en compte les prix des promesses de ventes signées par environ 300 agences partenaires en janvier 2010.

A Paris, les petites surfaces (studio et 2 pièces) voient leurs prix au m² baisser de 1,5% en un mois. Au total, la baisse est de 3% depuis le 1er décembre. Inversement, les grandes surfaces (3 pièces et plus) voient leurs prix augmenter en moyenne de 1% en janvier soit 2% au total depuis début décembre.

Ce décrochage des prix des petites surfaces nous rappelle la fragilité de la reprise annoncée. En effet, ce sont les petites surfaces qui ont alimenté l’essentiel du dynamisme relatif du marché en 2009. Echaudés par des placements hasardeux, investisseurs et épargnants se sont retournés vers la pierre, valeur refuge par excellence. En ce qui concerne les grandes surfaces parisiennes, la hausse des prix de ces dernières semaines nous semble principalement due à la pénurie de biens mis en vente. La part de marché des grandes surfaces a en effet baissé d’un tiers par rapport aux périodes fastes de 2002 ou 2007.

Ile-de-France terres de contrastes : analyse des Notaires

Volume :

Les notaires franciliens, qui ont la base de données la plus fiable du marché, restent prudents sur la conjoncture. Sur une période annuelle, au 4e trimestre 2009 les prix « se stabilisent » et les ventes marquent une nette progression.

Si l’on examine les appartements, le volume de transactions a augmenté, en moyenne de 12%, dans tous les départements franciliens sauf à Paris : +6,5% en Petite couronne, +21% en Grande couronne, -29,5% à Paris.

Prix :

Quant au prix, l’Ile-de-France connaît une fléchissement de 4,5% en variation annuelle avec des contrastes classiques : -3,9% à Paris (6250 euros/m2), -4,7% en Petite couronne (3670 euros/m2), -5,8% (2760 euros/m2).

La Grande couronne connaît une baisse des prix annuelle de 5,8% en amélioration par rapport aux trimestres précédents. Le département des Yvelines suit carrément cette tendance baissière.

En Grande couronne avec 258 200 euros en moyenne par maison, le prix des maisons anciennes retrouve son niveau de début 2006 ! La baisse des prix sur un an ralentit, passant de -10,4% au 3e trimestre 2009 à -6,8% au 4e trimestre. Sur trois mois, les prix ont stagné de 0,4%. Le département des Yvelines n’échappe pas à la règle avec une baisse de presque 8% en termes annuels.

En suivant la tendance baissière, le secteur des maisons individuelles ont connu une baisse dans tous les secteurs géographiques de l’Ile-de-France : Sur une variation annuelle, la Petite couronne connaît une baisse de 8,8%, la Grande couronne cède aussi 11,6%.

Les prix des maisons subissent une baisse conséquent : 8,9% en Petite couronne (prix constaté au 4e trimestre 2009 311 300 euros), une dégringolade de 6,8% pour la Grande couronne (258.200 euros). Au total le prix moyen des maisons s’élève à 274.000 euros avec une baisse de 7,5% entre 2008 et 2009.

Les Notaires franciliens concluent dans une poursuite du redressement du nombre de transactions et une stabilité des prix « sous réserve que les conditions d’accès au crédit demeurent favorables pour les ménages ».

Un marché en léthargie classique

Le climat économique récent a douché la confiance prudente de la fin 2009. La croissance du PIB français a été supérieure aux attentes au dernier trimestre 2009 (+0,6%) mettant fin, au moins techniquement, à la récession économique. Les conditions de financement immobilier restent excellentes (taux inférieurs à 3,7% à 20 ans, appétit des banques pour des risques raisonnables).

Cependant, plusieurs éléments sont venus contrarier l’optimisme qui commençait à réapparaitre sur le marché immobilier. Les inquiétudes sur l’avenir de la devise européenne et la situation financière de plusieurs états européens, la chute des principaux indices boursiers et les incertitudes sur le traitement de nombreux chômeurs arrivant en fin de droits, ont probablement entamé la confiance des acheteurs comme des vendeurs.

L’attentisme des propriétaires qui repoussent encore leur vente et la frilosité des acheteurs qui se disent que le marché pourrait à nouveau baisser, concourent à l’essoufflement constaté sur le marché en janvier 2010. Plus l’incertain s’impose sur le paysage économique français plus la sortie de crise dans l’immobilier sera marquée par une léthargie classique.