Selon les chiffres du Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer, le logement souffre d’un déficit de production, notamment quand l’on mesure le nombre d’autorisations de nouvelles constructions.

Pas de confiance et donc « plus de construction »

Sur l’ensemble de l’année 2009 plus de 397 000 logements ont été autorisés à construire en France. Ce chiffre est inférieur de 17,8 % à celui relevé en 2008. Par conséquent, le stock diminue : il faut remonter à novembre 2003 pour observer un cumul sur 12 mois inférieur à 400 000 logements autorisés.

Le secteur des logements collectifs marque un recul plus prononcé (- 27,1 %) que celui des logements individuels (- 12,8 %). Sur ce dernier segment, l’individuel pur recule de 18,0 % tandis que l’individuel groupé est stable (- 0,1 %). Avec plus de 33 000 logements, le secteur de la construction de logements en résidence fait preuve de dynamisme, il est en progression de 7,7 % en 2009 par rapport à 2008.

En 2009, le nombre des mises en chantier s’élève à 333 000 logements. Il est en repli de 16,7 % par rapport au chiffre constaté en 2008. Fin décembre 2009, plus de 177 000 mises en chantier ont été enregistrées pour le logement individuel en cumul sur les douze derniers mois. Ce chiffre est en baisse de 16,2 % par rapport à l’année 2008. En 2009, plus de 137 000 logements collectifs ont été mis en chantier. Le recul est de 19,0 % par rapport à l’année précédente.

Tout va bien, Mme la Marquise

Malgré ce constat, les notaires et les intermédiaires de l’immobilier continuent à faire croire que tout va mieux pour le meilleur du monde de l’immobilier. Le site internet « MeilleursAgents.com » par exemple tire un bilan 2009 en annonçant que l’année 2009 n’a été « ni catastrophique, ni une année de reprise » pour la région Ile-de-France. Cela est contradictoire par rapport aux chiffres du Ministère. Selon ce site d’intermédiation pour obtenir un crédit immobilier, « Paris a connu une progression plus favorable que la banlieue ». Sauf surpris du côté des taux d’intérêts réels, le marché de l’immobilier en Ile-de-France devrait poursuivre en 2010 une « reprise prudente des volumes sans grandes variations de prix » explique Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de MeilleursAgents.com.  [2]

Selon Sébastien de Lafond, un des événements marquants du marché immobilier en Ile-de-France en 2009, est le découplage de Paris intra muros et des départements franciliens.
 A Paris, les prix ont baissé sans interruption de juin 2008 à mars 2009 (-8% au total). Ils ont augmenté de 4% d’avril à décembre 2009. Au total, la baisse moyenne n’aura donc été que de 2 à 3%.

 En banlieue, la baisse des prix a commencé dès mars 2008 soit trois mois avant celle de Paris. Cette phase de baisse ne s’est terminée qu’en mai 2009. Au total, les prix moyens ont diminué de 15% avant de remonter de 4%. Au total les prix en Ile-de-France ont baissé de 11% depuis mars 2008.

Les volumes ont-ils vraiment baissé en 2009 ?

Oui affirment les experts de « MeilleursAgents.com ». Cependant, cela ne concorde pas avec les chiffres du notariat francilien, une base plus sure pour l’analyse de l’immobilière.  [3]

Selon le notariat, le volumes des ventes de logements anciens augmente. « Lors des mois de septembre, octobre et novembre 2009, le nombre de vente de logements anciens en Ile-de-France (34 600) est en hausse de + 17 % par rapport aux mêmes mois de l’année 2008 (29 600 ventes) ». Cette hausse significative était attendue, elle s’explique notamment par le fait que la période considérée de 2009 est comparée avec la même période de 2008, période de quasi-totale glaciation du marché immobilier (pour rappel : baisse de 26 % du nombre de transactions fin 2008 par rapport à la même période de 2007).

La baisse du nombre de ventes sur 11 mois (janvier / novembre 2009) par rapport à la même période de 2008 est de - 17,4 %. Elle devrait se situer aux alentours de - 15 % sur l’ensemble de l’année 2009. Le nombre total de ventes au cours de l’année écoulée devrait de son côté se situer aux alentours de 120 000 logements anciens vendus. Pour le notariat, « la crise a été contenue » si l’on se réfère au volume de transactions.

Prix de ventes de logements anciens : la déprime continue

Pour l’ensemble de la Région Ile-de-France, la baisse des prix est de 7 % en rythme annuel, tous biens immobiliers confondus, lors des mois de septembre, octobre et novembre 2009 comparés à la même période de 2008. Sur les trois derniers mois observés de l’année 2009, on enregistre une hausse petite des prix de 1 % par rapport au mois précédent. Le Notariat francilien se met à espérer la fin de la crise en affirmant que « La stabilisation des prix semble donc d’actualité. Les prix constatés sur la période étudiée sont, en effet, proches de ceux constatés au printemps 2009. » Sauf que la même note de conjoncture notariale on cite les évolutions en variation annuelle (tous logements confondus) :
 Paris (- 5,6 % en novembre contre - 6,7 % en octobre)
 Petite Couronne (- 7,3 % en novembre contre -7,8 % en octobre)
 Grande Couronne (- 7,9 % en novembre contre - 8,7 % en octobre)

Appartements – maisons : l’écart entre l’évolution de l’indice des prix des appartements et celui des maisons est stable, les maisons ont baissé de 8,5 % en un an contre 6,2 % pour les appartements. On note toutefois qu’entre octobre et novembre 2009, l’indice a augmenté pour les appartements (+ 0,4%) et diminué pour les maisons (- 0,5%).

Perspectives pour 2010 ?

En 2010, certains conjoncturistes dont le FNAIM, qui vient de se payer un sondage « câlinage » sur la confiance des Français, prévoient un début de reprise constatée fin 2009 et même vont jusqu’à souhaiter « un rythme soutenable » comme celui des « MeilleursAgents.com ».

Au contraire, les prix sont sensiblement au niveau de 2000 et il est à parier que le niveau de prix peut descendre au niveau de l’année 1997. Il est regrettable de penser que le volume peut dicter la tendance du marché… c’est une question d’ordre économique général (+2 ou 3% de croissance nous indique le FMI) mais aussi une question de pouvoir d’achat… Et si la France veut rester compétitive (pour gagner des parts de marché à l’international), on doit se plier au diktat « du moins disant ou du low cost ». Les autres facteurs - dont le taux d’intérêt, l’accroissement de la demande, un restockage du foncier – vont conduire à une année de « attente ou wait and see » pour le retour de la fameuse confiance.