Le 5 janvier 2010, dans le journal « les Echos », et son site internet, Laurent Vimont explique que la purge de prix est derrière nous. « Après avoir purgé les excès consécutifs à dix ans de hausse des prix, le marché de l’immobilier ancien voit à nouveau ses tarifs augmenter, grâce à la solvabilité retrouvée des acquéreurs », expliquait ce matin le président du réseau d’agences immobilières Century 21 (890 agences en France).

Le rebond conjoncturel

Rebond des prix en fin d’année fut aussi commenté par les observateurs tel le site seloger.com. Selon Roland Tripard, Directeur Général du groupe SeLoger.com, « 2009, l’année de l’inflexion du marché immobilier. En finissant pour la deuxième fois consécutive le mois sur une hausse de 0,6 point, notre indice national des prix de l’offre immobilière prend acte du rebond des prix affichés enregistré en fin d’année dans les agences immobilières. Une tendance essentiellement observée dans les grandes villes comme Paris, où les prix en agence sont repassés au-dessus des 7 500 euros le m2 ou Toulouse dans laquelle les prix ont grimpé de 7,38 % en trois mois. Bordeaux, Lille, Reims ou encore Nantes ne sont pas en reste. »

Ainsi, MM. Vimolnt et Tripard concluent que l’on sera devant une reprise qui se profile car les ventes reprennent et le délais de négociation se resserrent.

Le navire immobilier ne coule pas, mais

Au contraire, et sans être en contradiction avec l’analyse conjoncturelle ci-dessus, la structure de l’immobilier démontre que la situation est loin d’être « rose ». D’une part, ces ajustements de prix ne ci-dessus ne règlent pas le problème structurel français, et a fortiori Européen : on assiste à une certaine dégradation de la production de logements en France.

Selon le chiffres du Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer, le logement souffre d’un déficit de production, notamment quand l’on mesure le nombre d’autorisations de nouvelles constructions. Les principaux résultats de la construction à fin novembre 2009 sont éloquents. Sur les douze derniers mois, de décembre 2008 à novembre 2009, ce sont plus de 400 000 logements qui ont été autorisés à construire en France. Ce chiffre est inférieur de 17,9 % à celui relevé de décembre 2007 à novembre 2008.

Après avoir fortement augmenté au cours des 3 dernières années, le secteur des logements collectifs marque un recul plus prononcé (-25,9 %) que celui des logements individuels (- 13,3 %). Sur ce dernier segment, l’individuel groupé (-0,8%) résiste mieux que l’individuel pur (-18,3 %). Une exception : avec plus de 32 000 logements, le secteur de la construction de logements en résidence fait preuve de dynamisme, il est en progression de 2,2 % par rapport à la période de décembre 2007 à novembre 2008.

De décembre 2008 à novembre 2009, le nombre des mises en chantier s’élève à plus de 332 000. Il est en repli de 19,0 % par rapport au chiffre constaté au cours des douze mois précédents. Fin novembre 2009, près de 178 000 mises en chantier ont été enregistrées pour le logement individuel en cumul sur les douze derniers mois. Ce chiffre est en baisse de 16,9 % par rapport aux douze mois précédents. Sur la même période, près de 136 000 logements collectifs ont été mis en chantier. Le recul est de 23,9 %. Il est admis, grâce aux analyses de l’observatoire du logement, que la France a besoin d’une production d’environ 500.000 logements pour lentement éponger son déficit structurel (logements pour les jeunes, les primo accédants, les SDF....). Par conséquent, le navire amiral de l’immobilier français est toujours affecté par une crise de production qui un est des facteurs prépondérants de la fixation de prix... sans parler de la location.

Stabilité des loyers

A cela s’ajoute, la situation toujours tendue de la location. Selon le site seloger.com, Le marché locatif redevient tendu dans plusieurs grandes villes de France comme Lille ou Grenoble. Du coup, sur les trois derniers mois, les tarifs ont grimpé de près de 2 % dans ces deux métropoles. Sur l’ensemble de l’année, la tendance est globalement à la stabilisation des tarifs. Les baux finissent l’année en progression dans 32 grandes villes. A l’inverse, 28 cités affichent des baisses de loyers.

Réalité immobilière, continuité de la crise

Il en résulte que les effets d’annonce des agents immobiliers ne devraient pas faire oublier que l’immobilier dépend d’une série de facteurs dont la solvabilisation (taux d’intérêt... pouvoir d’achat) et la production structurante de logements (disponibilité foncière, sources de financement...)

Si les prix montent c’est parce que les perdants (en raison d’un divorce ou des aléas de la mobilité professionnelle...) ont accusé la chute des prix. Entre-temps, les professionnels de l’immobilier et notamment les aménageurs et constructeurs ont « coupé » le robinet afin de réduire les frais de production. C’est une logique « financièrement saine » mais la production, donc le stock, a été réduite. D’où les corrections de prix conjoncturelles.

Selon un panel de 100 professionnels européens, une étude récente* montre que :
 les perspectives économiques ne sont pas encourageantes pour le secteur immobilier européens, qui souffrirait d’une réduction du personnel qui varierait entre 1,3% et 3,3%
 le secteur sera dans une situation dégradée pour l’année 2010. Par conséquent les primes de fin d’année et les « parachutes dorées » seront de moins en moins fréquentes.

Enfin, le secteur de l’immobilier va doucement traverser les eaux troubles de la crise : le prix du foncier est censé refléter la continuité de la crise : moins de 25% par rapport aux prix de 2007 dans certaines zones françaises.

*Cliquez ici pour le lire le rapport, The Business Enterprise in Europe : Leadership Perspectives, 2010.